余はいかにして"あんちさぶりーす"となりしか

もう既におなかいっぱいのスルガ＆南瓜の馬車の問題ですが、アパロンとサブリースの問題、まあエビデンス偽造したとか、デート商法企業と結託してKick Back受け取っていたとか、もう正直ここに助け舟出すのって、自殺行為な気がしているんですけど、どうなんでしょうね。新生はお国が株主なんで無理繰りさせられたんでしょうか。カワイソス。。。

さて、本件、サブリースの一件が問題の発端ですが、正直サブリースは確かに便利な代物な筈ですけど、正直個人的にはNO Thank you!でして。その理由をつらつらと書いてご笑覧頂ければ。。。

１．サブリースのメリット

・・・まあ、場末のBlogが書かなくても色々な上場企業様やぴかぴかの青山のオフィスビルに入っている一流企業様がメリット書いているので態々言及しなくても良いんですが、批判する前に、一応w。

（１）Cash Flowが（一応）固まっている

投資家にとって悩ましい事、特にCash Outが見えている場合、Cash Inも固めたい、というのは自然な気持ちの発露であります、Sir！

だから、途中で賃料改定条項があるとしても「当面の間は」Cashが固まって見えるのは投資家からすればありがたい訳です。ありがてぇありがてぇ。。。

（２）テナント管理のメンド臭さが軽減される

今回の様に、アパートのテナント（多分、やっすいアパートの借主なんてメンド臭いやつばっかりに決まっている←決めつけヨクナイ）との新規契約、中途解約対応というのは面倒なモノです。延滞もするし。

ちなみに、オフィスでも、エクイティ外資マネーとかAMがそもそも小体だとML間に入れることがあります。これはどちらかと言うと、MLにエンドの賃料回収とか、管理とか所謂PM的な役割をさせる感じです。ML賃料はパススルーにするか（別途MLには委託手数料とかそうした名目で渡す）、ML賃料として受領するか、色々パターンはあると思います。

あと、開発物件で、ソッコーでREITに入れたい、オープンエンドファンドにサッサと入れたい場合で、MLかませて、稼働１００％DaYoNe！入れる！ってのもありますかね。物流とか。床が膨大だと大変だったり、港湾エリアで面倒な方々の相手するの大変だから3PL業者にMLちっくに入ってもらう感じで。

と言う訳で、プロでもML使う例はあります。

以上、（１）及び（２）からMLのメリットは確かにある。タイジサトウの馬車は酷かったが、MLが全て悪いとは言えない。それはそうです。

でも僕は嫌です。正直。まあ、MLだからってのを理由にFluttery Noって訳で無いですけどね。

２．では何でお前はいかにしてあんちML（さぶりーす）となりしか

不動産投資の場合、かっちょいく言うと（そうか？）「アセットファイナンス」といったりします。

・・・まあ、カタカナ使えばカッコよくなるんだよ！GK-TKなんだ？うるせえ、黙っとけ。それた。つまり、対象とする「アセット」、資産、この場合は不動産を対象にファイナンスなり投資をする訳であります。

しかしながら、MLを入れると、このアセットファイナンスと言う点が「ボヤっと」します。つまり何か？

MLの賃料を払う人は言うまでも無くマスターレッシーです。つまりML業者であり九段の問題だと南瓜の馬車なりTATERUです。そうすると何が起こるか、というとアセットの良しあしだけでなく、コーポレート・リスク”にも”依拠してしまいます。何言ってるのって？

つまり、アセット（不動産）が確りしていれば、そのエンドの賃料を貰って、鞘抜いて、ML賃料払って終いです。でもMLがあることでそれだけでなくなります。つまりMLの中でコミングリング（まぜこぜ）するのです。なんだよコミングリング、って話ですが、例えば、エンドは確り入居していて、賃料が払えていたとしましょう。あなたの持っている物件では。でもMLが仮に他の物件でサブリースしていたとして、或いは全く別の、例えばホテル事業をやっていたとして。そしてそれがうまく行っていない場合。

そう、金に色はありません。よく金貸しが使う言葉ですけども、貴方の物件で発生したどエンド君の賃料を他の事業の穴埋めに、或いは他の物件のML賃料の穴埋めに使ってしまうリスクがある。これがコミングリングリスク。

従って、一定の財務基盤がある、会社としてしっかりと規律のある管理をしている、と言う点を確認しなければいけない訳です。これがコーポレートリスク。従って、地所や三井不でない雑魚三流不動産屋さんがン十年のML賃料を保証する、と言った瞬間にあなたは眉に唾どころか色んなものを塗ったくらないといけません。いけませんよー、と言う話。

あと、もっとめんどくさいのは、こちらは不動産に関わっている人間だから尚更感じるんですけど、エンドの賃料の開示が余りされないケースもあって、その場合、そのマーケットの賃料と当該物件の賃料の乖離がどの程度か、つまり実際の実力が良く判らない、ってこともありうる訳です。

ML業者にとっては、エンドーML間で幾ら鞘抜いているか、っていうのは余りばれたくないので、好調な時や最初は見せない訳です。一方辛くなってくると見せてきますけどｗ（ここがふどうさんやさんの嫌らしいところですね）。

従って、マーケットに対して、妥当な賃料水準がどの程度なのか、というのが投資家としては良く判らない。良く判らないってアセットファイナンスで怖くないですか？ていうか致命的だと思います。

従って、本来シンプルにアセットリスクを見ればいいだけの所を、コーポレートリスクをも見なければいけない、となって、複雑化する訳です。

ついでに言うと、MLの賃料が延滞しても１回程度じゃKick Outは無理です。確か、「ゴルゴンゾーラまさお」君の様なエンドテナントを追い出す追い出さないの裁判だかなんだかの事例で４から６カ月の延滞で出せるとかリーガルを聞いたことがあります。

翻って、MLの場合、そこまではいかないでしょうし、生活基盤がある訳でも無いのですから。でも大体2-3カ月の延滞を持ってKick Outの動きを始める感じ、という話を同じく某弁護士事務所（結構大きい事務所）からリーガル聞いたことがありまして、まあそんくらいかと。で、エンド都結び直すor/and新規ML契約締結するまで多分4-5カ月？？？

で、まあ、ファンドでやっている物件だと、SPC口座のリザーブ金で凌ぐことが出来そうな時間ですけど普通の個人投資家でローン引いている場合、Debtの方がショートしちゃう訳ですよね。正に今回南瓜の投資家？（投資家って言っていいのか、連中）が困っちゃっていることな訳です。

・・・とツラツラと小汚い文章を徒然に重ねましたが、ML、サブリースは個人的に好きくありません。やっぱり不動産投資を実物でやるならば、金と労力を掛けて確りやりましょう、と言う話です。

それでも簡単にやりたい？

不動産ファイナンス経験者の俺から言わせてもらえば、やっぱり日本リート。これだね。フルレバでHarumi Flag買って、手元資金全額を日本リート、これだね。

日本リートってのは利回りの高い物件が入っている。そん代わり築古物件マシマシ。Cap低め、これ最強。

しかし、これを頼むと築古物件を買うと思われて仲介からマークされるという諸刃の件。素人にはお勧めできない。

まあお前らど素人にはインヴィンシブルを押し目買いしときなさいってこった（違う