不動産マーケット雑感②（商業、物流、ホテル）
雑感①、としたからには②を作らないと、というプレッシャーを自分自身に与えていた（だからどうした、と言う話だが）。
①からの続き。商業、物流、ホテルなど。
１．商業
（１）兎も角人気が無い、特に地方 and/or 郊外型商業
KDXの商業リートの様な、スーパーがコアでクレジットが相応問題ない先だといざ知らず、本当に商業は人気がありませんでしたね。あるAMさんの話では、エース級貼り付けてみたけど全然出来る気がしない。担当云々で無くて、地合い的に無理、いい加減彼のキャリアにも為にならないから（アセットタイプを）変えてあげた方が良いんじゃないかな、という話も。
スーパーだと、必ず使う人がいるので、これがコアテナントとして結構な規模を占めていた場合、まあ、使う人もいるしね、で、クレジットも悪くないからなんとか。。。なのですが、物販になると本当に厳しい。まあ、ありがちなのは衣料品ですがこれはどこからも本当に人気が無い。地方だと商圏分析をレポート会社に頼むと、結構彼らもそこまでネガティブなことを書こうとする人では無いけどもトーンがやや抑えめだったりします。。。新規で店は出来なくてもそのエリアが弱ってくるともう本当に先が見越せない。
ロードサイド店舗もそうですし、首都圏でもちょっと郊外の、でもそこそこ大きな駅でも大規模商業ビル、百貨店は辛い状況です。ちょっと前だと、松戸の伊勢丹はファンド案件でしたが、あれも結局伊勢丹は撤退しています（その前にファンドがExitしたかは不明）。
（２）人気が無いのは日本だけ？
商業が全然さっぱり、というのはどうも日本の人口・社会構造、というのもさることながら、Amazon Effectの影響で米国の商業モールがかなり追い込まれた、という実例があるので、特に海外のエクイティ（以下、EQ）投資家に人気が無いのです。
証券会社の担当曰く、POやるREIT AMや私募のAMに対しても、商業は組み込むのはちょっと辛いっすよ、と話している、という説明を某証券会社様から伺ったのが今年の春ごろだったかな。。。確かに人気が無い。
米国に関して言えば、Amazonの影響も確かにあるのですが、米国においては90年代に商業モールがかなりガンガン建てられた、という影響があるようですね。
【Newsphere／変わるアメリカのショッピングモール】
https://newsphere.jp/business/20180109-1/
（３）でも、「商業施設」のニーズはある
ただ、米国では大半のモールが死に尽くしたか、というとさにあらず。弱い所は運営が死んでもM&Aで買収されて、複合施設（商業モールだけでなく、レジ、オフィス、メディカルの複合）へのコンバージョンが成されている様です。
また、AmazonがWhole foodsを買収している様に、E-commerce企業もリアルの店舗を保有することで、Pop Up店舗網を持ちたい、というニーズがあるようで、この辺りの融合も進んでいくと思われます（現状、密林のWF買収は成功している、とは言い難いですが）。
欧州に関して言えば、ショッピングを楽しむ文化、GAFAへの警戒心、を考えると、E-commerceがリテールに乗りこんで行って制圧する、と言う事は多分現時点では起こり得ないのかな、と。
日本においても、地方（と言っても人口20～30万人位は必要）に行けば行くほど、「イオン公国」な訳です。「IZUMIユメタウン」万歳な訳です。意外と平日の昼間から家族連れが居て、子供服売り場に若めの人妻が居る訳ですよ。まあ、流石に10万切ってジジババが多くなりだすと、どちらかと言うと、高齢のマダムがお散歩してお友達とベンチで談笑してる、ってケースが多くなりだすのですが。。。ただ、いずれにしても地方だから、といってもちゃんとエリア分析したうえで、クレジットが特に悪くなければ、そして賃貸借契約がちゃんと一定の解約不可期間とペナルティ条項で縛っておけば、Cash Flowでは安定的な筈なのです。
（４）で、なんで不動産投資の上で人気が無いのか、という理由
が。。。。。。
結局、「出口が見えない」というのがこのアセットの現時点における大きな課題だと思っています。
賃貸レジだと、言うても10億円とかです（特に地方だと）。そうすると、そこそこの小金持ちや上場企業の資産運用会社など買ってしまう事も出来る訳です。だから、レジは流動性が高い。
一方、商業施設は2ケタ億円半ばから後半、下手すれば3ケタ億円（100億円以上）という話で。そうすると、流石に金持ちでは買えないので、機関投資家（私募ファンド、REIT）に買ってもらうのが一番シナリオとしてはありうる。。。のだが、昨今のアレ、日本の人口動態を考えると、とてもでないけど、出口が想定できない。適当なCapはいくらで、いくらで売れる、と言うのが良く判らない、と言うのがあって、これは検証のしようがない、と言うと嘘になるが、「一度ネガティブ」という思いが頭にすりこまれた人の志向をクレンジングするための技がなかなか見当たらないのです。
これを上手く説明し、腹落ちしてもらう事が出来ないと、中々社内・投資家が首を縦に振らないのでしょう。
（５）やっぱり来年もつらい。。。か？
イマイチというかイマさんくらいで人気が無かった商業アセットですが来年はどうでしょうか。これに関して言うと、東京五輪云々あれど、やっぱり厳しいのでは？というのが個人的な予想です。
まず、消費増税の影響は2019年においては恐らく第4四半期のみでしたでしょうが、2020年は通年に亘ってその影響を受ける貌となります。各種報道の通り、足許の家計所得が伸び悩む中で、お財布のひもはかなりがっちり閉まったままでしょうし、そもそも経済関連のニュースをみると、各企業業績の減速、中高年のリストラが報じられているので、「消費が進む絵」がなかなか見えにくい気がします。
若者も、「そもそも金のかかることはやらない」という風潮が結構強い気がしています。卑近な例ですが、当方の後輩たちも来年結婚式を挙げる予定ですが、どの子たちも所謂「結婚式と披露宴」という"昔ながらの"ものは行わず、海外で家族と、とか、物凄く人数を絞って超小規模で、という挙げ方になっています。こうした中で、商業施設の根幹である、各種店舗の売上は伸び悩む構図というものがあっという間に皆さんの目に浮かぶでしょう。
加えて、東京五輪前に施行される「買い物袋有料化規制」も実は小売りにボディブローのように効いてくると思っています。買い物ポリ袋について有料化するということは時代の要請・流れではありますが、買い物客側としては、「買う量を減らす」インセンティブとして働くでしょう。減らした分、然しながら「必要なモノ」はどう手当てするか、というと、特に「重たいもの」や「かさばる物」、要は水や米、かさばるオムツといったものが先のAmazonに代表されるE-commerceに流れていくでしょう。そうすると、スーパーも一部売上が減少するシナリオも想定されます。
（一方で、物流アセット側にはプラスの影響が出てくる、と考えることも、強ち「風が吹けば桶屋が儲かる」という話で整理できなくなるでしょう。）
やっぱり来年も商業アセットへの取り組みはハードルは相応高そうです（とは言え、やり方次第かな、とも）。
２．物流
（１）絶 ・ 好 ・ 調 ！
上述の商業アセットとは打って変わって絶好調ですね。
首都圏では2019年に60万坪近く新規供給された見通し（これは史上最高水準、と言われている）ですが、空室率は過去最低レベルとされる2.4％、作れば埋まる、という話で開発者側は笑いが止まらなかったのではないでしょうか。
関西エリアにおいても、一時期問題視された湾岸エリアの空室の消化が進み、内陸エリアも空室は略ゼロ、CBREのデータに基づくと、空室率も直近で5.6％と、巡航水準にまで落ち着いた、と言えるのではないでしょうか。賃料も上昇トレンドになっています。
（２）Capも絶好調
昔物流のCapって5％を超えている、というイメージが強かったんですけどね。今やそんな事言っていると物件が買えません。。。
内陸部のエリアでも３％台後半、というCap水準で取得された、と言う話もチラホラ耳にします。また、2020年には愈々、プライム立地でスペックも高い物件に関してはCap Rate 3％前半のかなりCapが出るのでは、という話も調査会社・鑑定さんから耳にします（でもまあ過熱しているよね、という二の句が付くけど）。
（３）金の送りこみ先として物流位しかめぼしいのがない？
金があるけど出物が中々無い（オフィス）、高くて買えない（レジ）、需給が壊れているっぽい（ホテルの一部エリア）、シナリオ的にお金出しにくい（商業）、と、まあどのアセットも一長一短ある。
そんな中で、物流アセットは、確かに高いけど、需要は底堅く、賃料も坪単価ではそこまで高くないので、大きな変動が無く、換言するとCash Flowのボラティリティが小さいが故にコア投資としてはうってつけ、という側面があります。しかも普通にでかいので、EQのDry Powder消化も良いし。銀行も金貸してくれるし。
だから、新規PJもドンドン建ちあがっている。アルバイト等人員確保の観点から駅近にしてみる、とか施設のアメニティ充実させる、とか。最近の物流施設、下手すると、築古Bクラスオフィス以上に環境整ってる。。。
また、面白いのは昨今叫ばれている「働き方改革」と言う点から、トラックの運ちゃんの運転時間の限度、そしてそれをカバーするために、内陸部分に中継的な物流基地を用意する、といった考えもあるそうです。ただ、個人的にはそうしたプロジェクトだと、大規模マルチテナント型の物流施設立地として成熟していないので、リーシングどうなんだろ、と思う次第です。BTSにしたら後継テナントがいるのか、とか。。。
センターポイントが手掛けたPanasonicのディスプレイ工場からの物流施設コンバージョン（今はラサールのファンドが持っている）も面白いですね。最初は一部床荷重が、と言われていましたが、ちゃんとリーシングも進んでいます。こうした工場のコンバージョン（或いは工場が撤退してからの再開発）は引き続きあるのだろうな、と。事実、Panaは姫路の液晶工場を閉鎖する様ですし（https://www.jiji.com/jc/article?k=2019112100923&g=eco）、JDIの絡みや高炉系のリストラなど工場跡地絡み再開発はかなりの高値でBidになるのかな、という気がしています。売り主側も少しでも高く売ってCash確保したいですしね。。。
まあ、でも。。。うーん、Capしんどいっすね。。。中の「昔ながらの頭の人」の情報を先ず変えていかないと、と思っているんですけどね。またリーマンが起きたらCap跳ね上がって終いやんか！！！！とやられるともう人の話聞いてよ、という。。。トホホ。まあ、３％台って言われると。。。ちょっと辛いですけどね。やっぱり開発からやらないと多分辛い。一部でもEQ入れて、優先交渉権もらうかフォワードコミットをカマしてチャレンジするか。。。いずれもハードルは高い。
３．ホテル
（１）大阪・京都ホテル作り過ぎワロタ
もうね、アホかと、バカかと。
・・・っていう吉野家テンプレが出ちゃう感じの出来よう。大阪・名古屋における宿泊特化型ホテルの供給状況はもうRed Oceanを通り越して血の池地獄でないですかね。なんなん。死ぬの？。こういうのを見ると、「不動産関係者って学ばないよね」と他業界の方から揶揄されるのが心苦しいのですが、まあねえ。。。
（２）大阪、難波の夢のまた夢
APAだけでなく、色んな人たちがホテルをおっ建ててます。今の大阪は「戦艦大和」級から駆逐艦クラスまでありとあらゆるホテルがドンドン出来ている感じ。大阪だと淀屋橋超えて、本町の南側から多くなってきてませんかね。メインの御堂筋沿いだけでなく堺筋のあたりも。
アパの本町900室でMarketブチ殺しに来ている感ありますけど、難波で2,000室って・・・。確かホテル関連の人から「300室までだとホテルのオペレーションってあまり変わらないのですけど、500室以上だとちょっと異次元の世界になってくる」と言う話を聞いたことがあります。・・・まあ、業界外なので真偽のほどは検証しようが無いのですが。
確か、4-5年くらい前の大阪だと、ビジホが大阪市内の主要エリアで8,000円から10,000円で高すぎて取れないので、カプセルホテルにした、とか満喫にした、という若手もいて、社内規定変えた、という話を前職で聞いた気がします。つまり、そこまでADRがバイブスAgeAgeだった訳ですが。
で、引き続きインバウンドも好調だしということで本来は・・・という話ですが、多分供給よりも作り過ぎちゃった。判り易い。。。
（３）京都、インバウンドはんぶぶ漬たべなはれや
大阪でアレ、ですが大阪は大阪でビジネス需要もあるし、そうは行っても日本の第二位の町ですし、おすし。インバウンドの需要が伸びていけば多分、そして略等書くであろう、と言われるIRが来ればきっと。。。という話はありますが、京都はどうですかね。
京都、確かCBREでしたっけ？どっかだったかか、今ある部屋の1.6倍の部屋数が供給されるって言う話。当方も夏ごろに京都行った時には未だ開発の看板がガンガンありましたね。。。
https://www.cbre-propertysearch.jp/article/hotels_hotel_market-outlook2020-vol4/
インバウンドは東京にいればヤマのように見かけるのですが、そもそも街自体の大きさや交通機関が未だCapacityあるので何とか。。。という気がしていますが、京都は。。。ホント確かに凄い。コロコロのカバン引っ提げたインバウンドが集団で居ると、「バスの町」である京都ではあっという間にパンクする。鴨川の近く、高瀬川の夜なんて、外国人であふれてて、暑さもあってか、なんかしっぽりとした先斗町の料亭で、というよりは路上のデスクで酒飲んでる人も結構いてBangkokのSukhumvitみたいな感じあったり（パクチー感が無いけど）。
ホテルで言えば、宿泊特化型だけでなく、所謂業者型のAribnbや京町屋リノベ型宿泊なども含めて色々種類が本当にありまして、こうした点からも結構Red Oceanだなあ、と思う次第です。。。
（４）でもホテルに流れたのは「理由はある」（特に大阪）
大阪に関して言えば、ですが、ホテル一辺倒になってしまったのはインバウンドの需要もさることながら、やっぱり「オフィス」アセットにおけるグランフロント問題がかなりインパクトが大きかった、と見ていいのではないでしょうか。
大阪駅北ヤード、グランフロント。20世紀の終わりごろ21世紀の初頭に計画された大阪における大規模複合開発はこれまで大阪になかった規模のオフィスを生みだしました。あそこ、個人的には全然大阪らしくない街感が凄くて、ちょっと何も予備知識無しであの商業フロアに立たされたら、ここ大阪です、って言われないと判らない位。その位、大阪臭がしない所で、人によっては面白味に欠く、と感じる。
いまでこそグランフロントの賃料って3万円を超えるか超えないか、みたいな話の状況ですが、4－5年前くらいが酷くて特にタワーBが床が広いテナントだと賃料20,000円/坪を切ってリーシングしていた気がしています。それでも稼働が5割とかそんな感じで、「失敗プロジェクトじゃないか」という意見もあったほど。
この事案の要因は、オフィスマーケット環境が宜しく無かった、と言う事に尽きますが、遠因としては梅田、そしてそこを根城とする阪急グループをどっぷりと"沼に"引きこめなかったことにあるんじゃないかなあ、と考えています。そして第二の問題として、当初コアテナントとして考えていた在阪大手家電メーカーが此処までこけると思っていなかったことかと。
いずれにしても、大阪のTop Tireがこんな状況じゃ、オフィスなんて計画出来ない、と思ったデベ他不動産屋さんは、その当時Marketが劇的に良化していたホテルに目を付け出して、計画し、ガンガン供給して行った、と言う次第。
。。。まあ、仕方ないよね？（多分）
（５）関係者の態度
そんなこんなで、AMさんの一部では、「大阪・京都のホテルは当面様子見」というスタイルを決め込んでる人もいらっしゃるようで。
また、レンダーも従来2018年くらいまでは積極的だったのが、今年に入ってからはやや抑制的というか慎重。やってもレバレッジを抑える、Amountを抑える（他所に散らす）、といった話を聞きます。
結局のところ、トラックレコードが無い物件がガンガン供給されて、インバウンドも韓国についてはアレで、五輪後の状態というのもイマイチ判りにくい、マーケットが読めない、と言うのがいくつか重複して話を伺う所です。多分みんな同じ悩みを抱えているんでしょうね。
（６）宿泊特化型以外であれば、ラグジュアリーは解になるか？
ということで一部エリアでは血の池ですが、一方で、本邦においては「ラグジュアリー」クラスのホテルが足りてない、という話を聞きますし、それを踏まえてお国は施策としてラグジュアリーホテルの拡充を図ろうとしている様です。
確かに、ラグジュアリーホテルの拡充というのは一つ重要なミッションであると思います。しかし、一番の問題は「ボラティリティに耐えられますか？」という点についてどの位議論されているのだろうな、というのがいまいちよくわからない。
Yahoo!掲示板とかツイッターで流れているのは、宿泊特化型でOverキャパなのに増やしてどうするんだよ！という意見ですが、これは少し理解が浅くて、ラグジュアリーホテルと宿泊特化型とはやや客層が違うので、そこまでバッティングしない筈なのです。
一方で、問題はボラティリティです。
当たり前ですが、グローバルベースの景気の波、自然災害（SARSの様な伝染病も含む）、政治リスク等で殊高級材の消費は大きく影響を受けます。当然ラグジュアリーホテルも同様です。
然しながら、需要が無いから、といって簡単にホテル運営を止める訳には行きません。また、ホテル従業員の教育・育成にはエラく時間も金もかかります。ちょっとやそっとで始められるものでも止めるものでもないのです。
トップラインである売上はボラタイルで、期中の運営コストはそれなりに何時でも相応の水準がかかる。つまり損益分岐点が高い事業である、と評することができるので、このボラティリティにどれだけ凌げるか、というのがポイントな気がしています。つまり日本国政府が必要なアシストは新規にホテルを作るサポートをするのではなく、既存のホテルも含めて、如何に損益分岐点が下げられる様な施策を打つことではないでしょうか。
じゃあなんだよ、と言う話になると難しいのですが、ホテルスタッフの教育において、個別企業を超えた単位での設定・支援とか、標準化出来るオペレーションのノウハウ共有とか（もう既に個別企業同士でやっていそうですが）、ホテルサイドのFF&E投資へのサポートとか、まあそんな感じですかね（もう少し良いIdeaがありそうだけど）。
（７）カプセル、コンド、インバウンド主体宿泊特化ホテルは
まあ。。。それぞれちょっと色が強すぎてファンドとしてやるには辛いっすね。。。
カプセルについて言えば、初期コストが結構掛る（カプセルベッドの初期コストが結構かかる）一方、賃料のUpperは限定されることを考えると、ちょっとしんどいんじゃない？だったら通常のホテルで良いんじゃない？とおもってしまう自分がいる。
インバウンド主体ホテル、簡易キッチンついて。。。みたいな。
ツ◎サのウィーク◎ー◎ンションを彷彿とさせ(ry
・・・・ということで終わり。結構書いた。眠い。ねよ。。。
