ホテルがヤバいヤバいって一つ覚えでうっさいわ！ヴォケ！という方の為のレクイエム

ヤバいですね、てプリコネかよ？って僕そのゲームやったこと無いです。ホテル、ヤバいのは判った、もうそんなことをしたり顔で言っても、ラグビーワールドカップの終盤で、ジャッカル、ジャッカル、言うようなもんだからもう止めておきます。

では、ホテル以外のアセットでどれが望ましい、或いは危険？と言う話を少し考えてメモとして記録しておく。完全に備忘録。

１．レジ

安定してる、そんなことは最早お猿はバナナが好き位の捻りも無い事なので、別のことを考える。

当たり前だが、レジの賃料は下方硬直性がある。従って今のテナントが支払う賃料は現行の定借期限までは中途解約以外変わらないだろう。更新の場合も基本的には横置き。
従って、変わるとしたら中途解約又は期限によるリテナント。この場合、Marketが小さいエリア、超都心の一等地、タワマン（分譲賃貸）の賃料は比較的大きく下落する可能性が高いだろう。
事実、例えば先のファンドバブル崩壊後、日賃住が所有していたプレミア物件ではNOIが2年で40％下落したことや、グロブナーの保有物件で稼働が相当低下した事例からCash Flowがダダ下がりした経緯を踏まえると、今回のリセッションで同じ話が出てきても全くおかしくない。
そこまで賃貸需要が強くない、又はあっても賃料のアップサイドが限定的なエリアだが、ここ足許の好景気と物件の築年数が浅い事で周辺比高い賃料が確保出来ていた物件は、都心エリアの賃料が低下したあたりで厳しくなる可能性が高い。その場合、一定の高い水準でPJのCahs Flow Projectionを引いていた場合、キツイ。特にDebt側の要求とEQ側の目標IRRを達成する水準の賃料とは差があるので、ここでAMはまた裂きになる（これはレジに限った事でない）。
恐らく、このMarketで売却するのはどう見ても足許を見られるので、EQを説得に掛る方がベターか。多分今後はこの後ろ向きの作業が増えると思われる。

２．シニアリビング

アップサイドは無いものの、安定している、ということで好まれているが、殊今回のコロナの件については一度侵入を許せば入居者が一気に昇天の時間になって18時にはバンキシャでライブビューされるリスクがある。
斯かる事態が生じた場合、事態が収まり、再度リーシング（この言葉、不謹慎か？）して稼働を巡航水準にするまでに結構時間を要すると思われる。
従って、足許は職員、入居者の家族のオペレーションというかコントロールが重要だが、前者はDQN、後者は愉快な(ryが居るリスクと悩ましい。SOMPO ケアだったらHD傘下の各社から移籍した精鋭たちが居る筈だ（違う）。
あと、これがハーフセンチュリーモアみたいな高額帯でコロコロコロナやったら痛打なので、毎月のPMレポートというかオペレーターからの連絡を毎夜震えて眠れ、という、野口五郎かよ。
従って、売買マーケットだとExit辛い状況が暫し続く可能性がある。まあ、元からとか言った奴、怒らないからでてきなさい。

３．学マン

響がエロい。学マン。違う。北米では割とメジャーなアセット、本邦でも、と最近セミナーなどでチラホラですが、これ、きついかも。当面。
天下のハーバードでコロナの一件で学生は寮からGo out、という話がありましたが、足許こうした移動がガチガチに制限が掛って、暫く解除のめどが立たないことや、コロナ流行後の多分にギスギスした感じ（人種差別等）、景気悪くなって、MBAに代表される大学院への進学が少なくなる可能性（というか、大学の授業料高すぎてリターンに割り合わない）から、特定の大学に依存する構造のアセットって結局どうか、と言う話になりかねない。
つまり多摩の山奥にある学生向けアパートと同じでそれがちっとばかし小奇麗なくらいだろ？って誰か言った？いや、素晴らしいアセットなんで（銃声

４．物流施設とデータセンター

物流施設は引き続きプラスでしょうね。コロナの一件もそうですけど、そもそもネット購入が爆発的に増えている中で、今回のが更に火を付ける可能性が。
一方で、最近は物流施設も人の確保で「駅近至上主義」になりつつある気がしていて、ｸｯｿ高い物件でもCapは駅近で雇用が確保できるから良いんです。雇用者の確保のための交通費往復分をプラスすることを考えても周辺比割高な賃料は肯定できます、って絶叫していましたが、これってやっぱりどうですかね。
コロナの一件もそうでしたが、人的コストが上がり過ぎる一方、この仕分け作業とか含めて大半が本質的にそこから出る付加価値って限定的（そうは言っても正確にピックアップすることは生命線ですけど）なので、自動化をどんどん進めることを考えると、駅近至上主義も変わってくるのかなあ、と。
ちなみにグローバル超大手のEC企業も中は超自動化されてさぞかし未来ずらー、と言う感じ・・・では無く、人がすっごい一杯いて働いている、らしいよ。あんまり言うとNDAで刺されるね、怖いね！
データセンターは、個人的に「それは必要だけど、ファンド、REITには向かず、On-bookで事法が抱えて、その企業に投資するのがやり方では？」と思っていた頃も有りました。
然しながら、①データ地産地消的な流れ（国家的なセキュリティの観点とか）、②そもそもデータ利用量が５Gやらなんやらで爆発的に増えている、③そんな中でやっぱりBCPの観点（本邦の場合はやっぱり地震）からもコロナ禍が一巡したあとも、リモートワークや在宅勤務という流れが進むのであれば、一層データ利用量が増える（しかもセキュリティを高くしている関係から更に通信容量を食う）、といった観点からニーズが一層高まるし、これをどうやって整備するか、という話は多分社会的にもしなければならないのでしょう。まあそれがひいては自分自身の為にもなるのでしょうし。
とはいえ、結局このデータセンターというアセット、建屋というよりも付属設備やサーバーラックのコスト、要は期中の減価償却費がごつい、ということをなんらか手当てして行かないとならんでしょうか。未だ未だハードルは高いけど、印西や彩都（茨木）の物件の状況をみて検証を再度しないとならないのかな。。。

５．海外（アウトバウンド）

まあ、暫く欧州は無理ですかね？。色々社会的に不安定度が増している中で、景気も悪化しているし。倫敦高いし。未だ手を出さなくてもそれこそいいよね。。。
米国はゼロ金利復活だから調達コストは安いけど、サンフランシスコで家賃払わないストみたいな僕からすると暗殺したくなる事象がでてきてるのは要は賃料のインフレ以上を見込んだRent Growthが限界にきているので無いかな、と推察。
まあ米国のコアファンドとかだと基本長期（10年とか）だから暫し大丈夫だけど、Exit時期が近いと怖い。。。シニア説得して予定Exit期日を延ばすことがベストかな。。。

眠い。在宅ワークが全く心休まらない。オフィスってやっぱりインフラ整っている。こうした僕の様な人間が少なくないと、多分コロナ後もオフィスの需要が一気に減少する、と言う事は無いと思いますね。眠い。ねむ。。。