J-REITの分析①（inzaiせんせいの劣化Ver.）

inzai先生がJ-REITの分析をされていたので僕もしてみる。

多分、超雑。これを見て投資はしないでね。。。というかする奴はいない。

１．日本リート

絶対正義、以上。

とだけにしたら怒られるから真面目に書く。

双日は昔、リーマン前に不動産関連に結構手を広げていて、有名な所だと、分譲マンション、今はインプレスとですか。商業だとモラージュですか。モラージュ。。。大体冴えない商業施設ですけどね。。。さーせん。

で、確か覚えているのはファンドバブル期にフォワードコミットの物件しこらせまくって結構大変なことになった、と言う話を聞いたことがあります。真偽のほどは不明。

確か、NRTの器って元々私募REITだったと。アジリティがエクイティ入れてたけど、実質双日のDebtがたんまり入っていて、物件は北品川のタワマンと一部。これを種に外部から物件購入してきて外部成長目指します、これがエクイティストーリー的な。

ただ、その外部から買って来る物件、というのがグリーンオークやら外資のツワモノファンドから築古物件をスッ高値で買って来るとしか見えない物件群だった。その当時としては。かなりシニアのレンダーから意見言われている様で、MUMSSもなんやかんややっている印象があった。

で、なんとか上場した後も、2014年のブリッジファンドで購入（予定）という物件群もどう見ても酷くて、五反田の物件、島津山の近くの奴は空室があって、にゃんにゃんするお店が並ぶエリアを過ぎてみたいなカオスだったのを記憶してる。あかん、これPOできるのかいな、と。

でもまあ、結果はご覧の通り。でも相当BTMUからは築古築古言われているらしく、NRTの連中も相当持ち込まれた物件を色々取捨選択した、とは言っていた。でも、その当時の目線で言わせてもらうと、ええ、それでこれえ。。。みたいのはあったが。

2015年辺り。正直Capのコンプレッションも限界で、今後は反転が、と言われていたこともあったが、結果的に市況の高騰は続き、NRTも既存物件の稼働率の改善、リノベに力を入れて賃料水準も上がっている。

彼らにとって幸運だったのは、BCクラスのオフィスについても、賃料が結構いい感じで上昇していることも追い風だった。彼らの保有する、中型ビル、ワンフロア50～150坪程度って足許かなり需要が強くて、空室もあまりない。マーケットを勘案すれば、賃料Up sideも今後未だ見込めると言う訳で投資口分配金が堅調だったら今後も投資マネーが継続的に入ってくるだろう。AUMが増えたからね。。。

AUMをサッサと一定の規模にもって行きたい、これはNRTの首脳陣からもサンザ聞かされていた。というのはそうしなければ、海外投資家の目にも入らないし、インデックス的な投資のカテゴリにも入らないから。一方で、2014～2015年当時のマーケット参加者の認識から、五輪前に一旦調整もありうるのでは、という考えもある中でのAUM急拡大はリスクと思われた訳だが、彼らは正に「賭けに勝った」ともいえる。良い意味で「裏切った」と。

さて、今後どうなるか。相変わらず買っている物件は渋い気がするがこれをどう料理し、維持するのか。正直個人的には興味シンシンだが、さて5年後に答え合わせをしたい。

２．NBF

三井不のフラッグシップ。投資口の価格が高いのと、利回りが足許３％切ってない？みたいな状況なので、正直単体でこれを買うか？というと、うーんと唸る。

でも持っているビルは多分間違いないから、長期で持ち続ければCash on Cashでは負けない気がする。

・・・でも、NBF位の投資口価格になると、正直スポンサー御本尊の株式買った方が良くない？と思わないでも無い。

３．JRE

Japan Railroad Eastの略で無い。地所のオフィスリート。NBFと二大巨頭の筈だが、inzaiせんせいの言う通り、NBFと比較すると持っているアセットは弱い。

いや、ここからはJREというより地所の話が主体だけどさ。

「丸の外」ではクソ雑魚ｗｗｗという煽りが入ることで有名な（え？違う？）地所様。

というか、ビル事が強すぎなんですよね。というかこの会社はビル事であることが重要であり、大体有力子会社の社長や本体の執行役も大体ビル事で部長・課長経験者ってのが多くて。

Mark is横浜位しかイメージ無いけど、静岡とかどうなんでしょうね。大丈夫なんですかね。新宿六丁目とかかなりやっちゃった感はある気がしているんでしょうけどどうなんでしょうかね。あまり書くと暗殺部隊おくられるんですかね。

と、此処まで書いておいて言うのもアレですが、かつて90年代末から2000年初頭の丸の内大手町の土日の閑散とした、ちょっとダイレクトに書くと、「没落しゆく」街並みから、今の東京駅周辺、丸の内仲通りのイメチェンは正直凄まじいですね。MJの底力をまざまざと見せつけられた気がします。

さて、話は元に戻りますが、MJって最近オフィスよりも物流の方が目立つ気がしていて、ファンド系はそっち注力なんですかね。オフィスで有力どころはOn-bookな気がしていますが、どうでしょう。

常盤橋の超絶デカいオフィス立てる頃にはBSも再考しないといけないんで、アセットライトしつつも、自分の所で開発した物件はコントロール下に抑えたいんでJREに売って行く、即ちPOして取得する流れが強まるんですかね。わかりません。