J-REITの分析③（令和初日）
新年モードっぽく、まあ休日も長いから皆さんリセット感覚ですかね。
私は家の掃除とお好み焼きを作っていました。
水分の目算を誤ってお好み焼きの種が若干緩かったせいか焼いてる途中で崩壊、
やけになって「贅沢入り卵」を完成させた時点で妻から強制交代させられました。
さて、J-REIT分析その３。ご笑覧ください。
７．産業ファンド
三菱商事系のREIT。物流が中心だけど、「産業」と称しているので、工場の底地、とかガスタンクの底地とかR&Dセンターとか中々エッジが立った物件が入っている。
このファンドで特徴的だった？のは「羽田空港のメインテナンスセンター」がポートに入っていて、これのシェアが一時期5割とか超えていたことが結構アナリストらからネガティブポイントとしてとらえられていたと認識しています。
まあ、物流マルチよりも堅いテナントで、「逃げ場（＝代替）」の余地も無いからJALANAがどーなろうと、お賃料は最優先で払わないと行けず、堅いっちゃ堅いんですけどね。まあ、REITというスキームの原則からすれば、分散が効いていないというのは格付け上のマイナス評価になるのでしょう。
物流施設は兎も角として、工場なんかは代替性が中々厳しいですから将来どうするのか、というのは気になりますね。その意味でデータセンターとかが近いアセットになるんでしょうが。
データセンター。。。個人的には絶対のびると思っているんですけどね。。。中々アセットとして投資するに弊社では乗り越えるハードルが高いです。。。
総合型大手＆老舗。AUM6,000億円超。まあ、堅調ですよね。
個人的には、以下2点が気になっています。
①浜松アクトタワーどうするのか
②最近不動産事業は縮小気味だけど、oriaとの関係をどうするのか
①について言うと、浜松のアクトタワーってｸｯｿデカくて正直引く位なんですけど、コイツは確かに浜松ではTop Tierですが、将来的にオフィス需要が縮小するであろう地方の中でバカでかいアセットをどうexitするのか興味があります。まあ、複合施設なんで、さらにメンド臭さがあるとおもいますが。。。
②について言えば、orixってファンドバブル期にはもっと手広く私募をやっていた印象ですが、ここ5年くらい縮小してて、大京も買ったとはいえ、PM事業で利益を得ている感じ。一時期ライオンズマンションって結構なブランドだった筈ですけど、とんと聞かないところ、分譲デベ事業は縮小してるんだろうな、というのと、オリックスは最終的に売っちゃうのかもなー、と思っています。
oria、クレアタワーに最近オフィス変えたそうだけど、きれいそうやな。。。資生堂のおねーちゃんもいるだろうし（違う
